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Mietnebenkosten: Was gehört dazu und was muss man beachten?

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Als Mieter zahlt man an seinen Vermieter nicht nur eine Kaltmiete für das angemietete Objekt, sondern üblicherweise monatlich einen Vorauszahlung für die anfallenden Nebenkosten. Diese werden einmal im Jahr in Form einer Nebenkostenabrechnung exakt aufgeführt und für die jeweilige Mietpartei berechnet. Was dürfen Vermieter als Mietnebenkosten auf ihre Mieter umlegen und welche Vorgaben gelten hierzu?

Was sind Mietnebenkosten?

Der Begriff Mietnebenkosten wird sowohl im Bereich der Wohnraumvermietung als auch bei der Vermietung von Gewerbeobjekten verwendet. Korrekterweise handelt es sich bei einem Mietverhältnis für Wohnraum jedoch nicht um Mietnebenkosten, sondern um die so genannten Betriebskosten. Lediglich bei der Vermietung von Gewerbeflächen oder anderen, nicht als Wohnraum genutzten Objekten, lautet der korrekte Begriff Mietnebenkosten.

Das Erstellen einer Nebenkostenabrechnung stellt Vermieter nicht selten vor eine Herausforderung, schließlich müssen hierbei rechtliche Vorgaben berücksichtigt werden. Im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung werden die umlagefähigen Nebenkosten auf den Mieter umgelegt und diesem in Rechnung gestellt. Hierbei ist rechtlich klar geregelt, welche Kosten ein Vermieter auf seine Mieter umlegen darf und wie diese aufzuführen sind.

Was darf als Nebenkosten in Rechnung gestellt werden?

Welche Ausgaben ein Vermieter seinen Mietern im Rahmen der jährlichen Nebenkostenabrechnung in Rechnung stellen darf, ist in der Betriebskostenverordnung aufgelistet. Damit diese Gültigkeit hat, muss im Mietvertrag eine entsprechende Umlage der Betriebskosten vereinbart worden sein. In der Betriebskostenverordnung sind 16 Kostenarten aufgeführt. Dazu gehören ausschließlich solche Kosten, welche für den Vermieter regelmäßig anfallen. Klassische Beispiele hierfür sind die Grundsteuer, die Wasserversorgung und Entwässerung, der Betrieb von Aufzügen, Kosten für Gebäudereinigung, Gartenpflege, Winterdienst und die Müllabfuhr.

Sollen nachträglich Kostenpositionen zu den bereits im Mietvertrag aufgeführten Positionen hinzugefügt werden, ist das nur bei durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen möglich. Dazu kann beispielsweise gehören, dass nachträglich in einem Mehrfamilienhaus ein Personenaufzug installiert wurde und die Kosten für dessen Betrieb künftig auf die Mieter umgelegt werden sollen. Hingegen nicht umlagefähige Ausgaben sind solche Kosten, welche für den Vermieter einmalig anfallen. Dazu zählen beispielsweise Reparaturen oder Sanierungen.

Was ist rechtlich bei der Nebenkostenabrechnung zu berücksichtigen?

Bei der Verteilung der tatsächlich entstandenen Ausgaben auf die Mieter in einem Wohnobjekt gilt der so genannte Verteilerschlüssel. Grundlage für diesen Verteilerschlüssel ist üblicherweise die Größe der angemieteten Wohnung. Eine Abrechnung nach Verbrauch ist hingegen bei den anfallenden Wasserkosten möglich. Hierbei muss jedoch vorausgesetzt sein, dass vorab eine Installation der dazu benötigten Messgeräte erfolgt ist. Hinsichtlich der einzuhaltenden Fristen bei der Mietnebenkostenabrechnung gilt die festgelegte Abrechnungsperiode als ausschlaggebend. Sie muss jedoch nicht identisch mit dem Kalenderjahr sein.

Ist diese Abrechnungsperiode abgelaufen, hat ein Vermieter ein Jahr lang Zeit um eine Nebenkostenabrechnung zu erstellen und seinen Mietern zukommen zu lassen. Wird diese Frist vom Vermieter überschritten, verliert er den Anspruch auf eventuell anfallende Nachzahlungen. Mieter hingegen verlieren auch bei Fristablauf nicht ihren Anspruch auf mögliche Rückerstattung von zu hoch geleisteter Vorauszahlung.