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Umbauten in der Mietwohnung: Den Vermieter fragen oder nicht?

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Viele Mieter nehmen im Laufe der Zeit Veränderungen an ihrer Wohnung vor. Mal werden Zwischendecken eingezogen, mal Wände entfernt, Parkett verlegt oder zusätzliche Duschen eingebaut. Doch kann man diese Maßnahmen einfach durchführen oder ist eine Zustimmung des Vermieters erforderlich?

Wo ist eine Erlaubnis erforderlich, wo nicht?

In einer Mietwohnung haben nicht alle Veränderungen den gleichen Stellenwert. Rechtlich ist zwischen Einrichtungen, Umbauten und Anbauten zu unterscheiden. Je nach Umfang und Tragweite der durchgeführten Arbeiten ergeben sich unterschiedliche Konsequenzen für den Mieter.

1. Einrichtungen – keine Erlaubnis erforderlich

Bei Einrichtungen handelt es sich um Änderungen, die keinen erheblichen Eingriff in die Bausubstanz darstellen. Sie können am Ende des Mietverhältnisses leicht rückgängig gemacht werden. Die einzige Voraussetzung besteht darin, dass sie vom vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt sind. Ist dies der Fall, kann der Mieter sie ohne vorherige Rücksprache mit dem Vermieter in seine Wohnung integrieren. Typische Einrichtungen sind:

  • Neue Türschlösser
  • Neue Waschbecken
  • Zusätzliche Steckdosen
  • Neu verlegte Teppichböden
  • Angeschraubte Regale

2. An- und Umbauten – Erlaubnis erforderlich

Anders sieht das bei An- und Umbauten aus. Hierbei handelt es sich um bauliche Veränderungen, die das Wesen der Wohnung verändern und schwer wieder zu beseitigen sind. Das ist zum Beispiel bei Stemm- und Mauerarbeiten der Fall. Vor baulichen Veränderungen muss der Vermieter grundsätzlich um Erlaubnis gefragt werden. Das ergibt sich schon aus dem Recht des Eigentums. Beispiele für An- und Umbauten sind:

  • Einbau einer Etagenheizung
  • Neue Fenster
  • Einziehen neuer Wände oder Zwischendecken
  • Mauerdurchbrüche
  • Verfliesung von Wänden oder Böden

3. Sonderfall – Zustimmungsverpflichtung

Einen Sonderfall stellen Baumaßnahmen dar, die eine behindertengerechte bzw. barrierefreie Gestaltung des Wohnraums ermöglichen. Hier kann der Mieter die Zustimmung zu baulichen Veränderungen vom Vermieter verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat (§ 554a BGB).

Hinweis: Mitunter sind die Übergänge zwischen Einrichtung und Umbau nicht ganz klar. In diesem Fall kann es sich lohnen, eine Beratung in Anspruch zu nehmen. Vor allem in Großstädten wie Berlin kommt es beim Thema Mietrecht regelmäßig zu Unsicherheiten. Unterstützung erhalten Sie beispielsweise bei einem Notar mit dem Schwerpunkt Mietrecht.

Welche Konsequenzen drohen bei eigenmächtigen An- und Umbauten?

In Ausnahmefällen können eigenmächtige An- und Umbauten durch den Mieter ein außerordentliches Kündigungsrecht des Vermieters begründen. So gestand etwa das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 24. September 2004 (LG Berlin 63 S199/04) einem Vermieter ein Sonderkündigungsrecht zu, weil einer seiner Mieter Katzenklappen ohne Zustimmung in die Wohnungstüren eingebaut und diese nicht innerhalb der gesetzten Frist entfernt hatte.

Hinweise zum Rückbau von An- und Umbauten

Grundsätzlich gilt, dass der Mieter die Wohnung bei seinem Auszug in dem Zustand zurückgeben muss, in dem sie ihm zu Vertragsbeginn übergeben wurde. Lediglich normale Abnutzungen gehen dabei zu Lasten des Vermieters (§ 538 BGB). An- und Umbauten muss er aber auf eigene Kosten entfernen. Wenn er dieser Verpflichtung nicht nachkommt, muss er Schadenersatz leisten. Der bemisst sich in seiner Höhe nach den bei der Beseitigung der Umbauten angefallenen Kosten.

Beachten Sie dabei, dass sich die Verpflichtung zum Rückbau auch auf Umbauten bezieht, für die der Vermieter die Zustimmung gegeben hat. Die Zustimmung bezieht sich nur auf die Duldung über die Dauer des Mietverhältnisses.

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