Jedes Jahr flattert Mietern eine Betriebskostenabrechnung ins Haus. Damit beginnt oft der Streit um Wartung und Reparatur. Denn bei diesen beiden Kostenfaktoren gehen die Meinungen von vielen Vermietern und Mietern weit auseinander. Allerdings ist die Rechtslage eindeutig.
Viele Posten der Betriebskostenabrechnung sind klar
Grundsätzlich sind die meisten Positionen auf der Abrechnung klar. Der Vermieter darf Kosten für zum Beispiel Grundsteuer, Versicherungen, Schornsteinfeger, Themenreinigung, Strom in Gemeinschaftsbereichen, Gartenpflege und Heizkosten sowie vieles anderes abrechnen. Streit gibt es in der Regel nur darüber, mit welchen Verteilungsschlüsseln der Vermieter diese Kosten abrechnet. Üblich ist es, personenbezogene Kosten wie Müllgebühren pro Kopf und von der Größe der Wohnung abhängende Kosten wie Versicherungen pro Quadratmeter abzurechnen.
Unsicherheit über das Abrechnen erlaubter Betriebskosten
Unabhängig von der Abrechnungsart akzeptieren die meisten Mieter die meisten der genannten Posten klaglos. Anders ist dies jedoch bei Kosten, die der Hauseigentümer vermeintlich gar nicht abrechnen darf. Allerdings gibt es auf beiden Seiten häufig große Unsicherheiten oder gar Unwissenheit, welche Ausgaben der Vermieter auf die Mieter umlegen darf. Einen ganz entscheidenden Faktor spielt insbesondere die Unterscheidung von Wartung und Reparatur.
Streit durch Hinzuziehen von Experten vermeiden
Bevor Mieter die Betriebskostenabrechnung anfechten, sollten sie jedoch einen Experten hinzuziehen. Es gibt eine Reihe von Anbietern, die die Zulässigkeit der Betriebskostenabrechnung überprüfen. Solche Spezialisten erkennen Abrechnungsfehler sofort und sind nicht nur für Mieter eine gute Adresse. Auch Vermieter können sich absichern, indem Sie ihre Nebenkosten von diesen Experten abrechnen oder überprüfen lassen. Der Vorteil für beide Seiten: Durch Einschalten dieser Instanz wird einem möglichen Konflikt bereits im Vorfeld der Wind aus den Segeln genommen, eine weniger emotionale Diskussion ist möglich.
Der Unterschied: Wartung und Reparatur
Das deutsche Mietrecht unterscheidet bei den Betriebskosten einer Immobilie zwischen Wartungskosten und Instandhaltungs- oder Reparaturkosten. Der Vermieter darf grundsätzlich nur Wartungskosten abrechnen. Die Kosten von Instandhaltung oder Reparatur von Einrichtungsteilen wie Türen, Fenster, Dach, Heizungsanlage sind dagegen nicht umlegbar. § 556 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) und die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskostenverordnung – BetrKV) setzen einen sehr engen Rahmen, was der Vermieter abrechnen darf.
Demnach müssen die Kosten laufend entstehen und für den bestimmungsgemäßen Gebrauch erforderlich sein. Eine solche Definition schließt unter anderem die Schornsteinreinigung, die Heizungs- oder Themenwartung, eine Treppenhausreinigung oder Ähnliches ein. Ausgeschlossen sind damit jedoch alle Kosten, die nur einmalig oder nicht regelmäßig anfallen.
Beispiele für umlegbare und nicht umlegbare Kosten
Ein Beispiel: Stellt die Wartungsfirma bei der Themenreinigung fest, dass ein Teil des Gerätes defekt und auszutauschen ist, kann der Vermieter zwar die Reinigung abrechnen, muss aber die Material- und Arbeitszeitkosten für den Austausch des Teils selbst übernehmen. Speziell bei solchen Mischrechnungen von Dienstleistern sollten beide Seiten darauf achten, dass nur die rechtlich zulässigen Positionen abgerechnet werden.
Ähnlich ist es bei Dachrinnenreinigungen. Diese fallen in der Regel nicht jährlich an. Dennoch handelt es sich um regelmäßig entstehende Kosten, die abrechenbar sind. Denn der Wartungsturnus ist nicht entscheidend für die Rechtmäßigkeit. Das ist nicht jedem Mieter sofort klar. Erschwerend kommt hinzu, dass die Betriebskostenverordnung diese Kosten nicht auflistet. Sie fallen jedoch nach Rechtsprechung unter „sonstige Kosten“. Stellt das Wartungsunternehmen bei der Reinigung jedoch fest, dass ein Fallrohr defekt ist, muss der Vermieter die Rechnung für den Austausch selbst finanzieren.
Nur regelmäßig anfallende Kosten sind umlegbar
Als Faustregel gilt: Reinigungen und regelmäßige Wartungen sind umlegbar. Reparaturen, Instandhaltungen und der Austausch von Komponenten trägt der Vermieter. Dennoch sind Details zu beachten. Vor einer Reklamation oder gar einen Streit mit dem Vermieter sollten sich Mieter vergewissern, dass ihre Kritik berechtigt ist. Vermieter sollten ihrerseits im Zweifelsfall Rat bei Experten einholen. Denn nichts ist ärgerlicher als ein eigentlich überflüssiger Streit um Betriebskosten.
